物业费应当由业主付还是物业使用人付？

尽管物业服务合同是由业主委员会与物业服务企业签订，但业主委员会是代表业主大会执行业主大会的决议，而业主大会的决议是业主通过行使表决权作出，故物业服务合同的相对人应为业主而非业主委员会。业主是物业服务合同项下权利义务的实际享有者和承担者，应当依据合同约定支付物业费。

如果业主与承租人或其他物业使用人约定，物业费由物业使用人支付，则物业使用人负有支付物业费的义务。但如果物业使用人实际未按约定支付物业费，在未经物业服务企业同意或物业服务合同约定由物业使用人支付的情况下，业主作为物业服务合同相对方仍然负有支付物业费的义务。

支付物业费不仅仅是业主履行物业服务合同的约定义务，也是业主基于建筑物区分所有权支付分摊费用的法定义务，故业主以共有部分维护管理与其无关，或者房屋长期空置不需要物业服务等主张拒绝支付物业费的理由不能成立。

【法律索引】

《民法典》第五百二十三条、第九百四十四条

《物业管理条例》第四十一条

物业服务存在瑕疵，可以拒绝或者减少物业费吗？

依据物业服务合同的约定，物业服务企业应当向小区业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务。物业服务企业未能按照合同约定提供物业服务，业主能否以此为由拒绝支付或者减少支付物业费，还应依据案件的具体情况而定。

由于物业服务企业是对整个物业服务区的多个方面提供物业服务，如果物业服务企业提供的物业服务仅仅是在某方面存在轻微瑕疵，则业主可以督促物业服务企业提高服务质量，但一般无法以此为由拒绝支付或减少支付物业费；如果物业服务企业提供的物业服务在某方面存在重大瑕疵，则业主不仅可以通过业主委员会督促物业服务企业进行整改，还可以要求减少支付相应的物业费，但鉴于物业服务企业通常在其他方面也提供了物业服务，此情形下如果业主主张拒绝支付全部物业费往往依据不足。

【法律索引】

《民法典》第五百二十五条

业主逾期未支付物业费，物业服务企业如何处理？

业主未能按照物业服务合同约定支付物业费，物业服务企业应当首先催告其在合理期限内支付，在合理期限届满而业主仍然未按约支付物业费的，物业服务企业可以通过诉讼或仲裁途径向业主主张欠付物业费。

但物业服务企业不得以停止提供电、水、热、燃气等方式催交物业费，物业服务企业不是上述公共服务的提供者，也不是上述供用合同的当事人，其无权利用管理职权上的便利切断业主的上述资源的供应。如物业服务企业超出其管理职权，滥用停水、停电等措施造成业主损害，应当承担损害赔偿责任。

【法律索引】

《民法典》第九百四十四条

物业服务企业应当公开、报告哪些内容？

物业服务企业应当定期公开、报告的内容包括：

1物业服务的具体内容及对应负责人员、2物业服务应达到何种质量标准、3收费项目及收费标准是什么、4物业服务的履行情况、5维修资金使用情况、6共有部分的经营与收益情况等。需要区分物业服务企业的公开义务和报告义务。物业服务企业履行公开义务的对象是业主，履行报告义务的对象是业主大会及业主委员会。如业主认为物业服务企业未及时履行公开义务的，可以起诉物业服务人要求其及时履行。业主如认为物业服务企业未履行报告义务的，可行使监督权利，或向业主委员会或业主大会反映情况，但业主本身并无起诉资格。

【法律索引】

《民法典》第九百四十三条

业主的哪些事情，需要向物业服务企业告知？

业主对房屋进行转让、设立居住权或出租时，物业实际使用人会发生变化，相应的物业费支付主体及物业服务接受对象也会变更，物业服务企业对此需要及时调整服务措施。

业主对房屋进行装修时，不可避免地会对周围产生影响，如果装修过程中产生的噪音、垃圾等对相邻业主及公共环境的生活安宁产生了极大干扰，则物业服务企业需要对其装修行为进行管理和限制。

业主改变共有部分用途时，对应的物业服务事项也会随之变化，物业服务企业的管理措施也需要进行相应的调整。

故在上述与物业管理密切相关的事项发生变化时，业主负有向物业服务企业告知的义务。

【法律索引】

《民法典》第九百四十五条

《物业管理条例》第五十二条

物业服务企业是否有权收取装修保证金及垃圾费？

物业服务企业在业主装修过程中收取装修保证金和垃圾费的情形较为常见，收取装修保证金的目的在于约束业主在装修过程中遵守相关装修安全技术规范，物业服务企业会在装修完工后对房屋进行检查，确认符合安全技术要求便予以退还。

物业服务企业收取装修保证金对于规范装修行为、保障其他业主的合法权益起到了积极作用，具有一定的合理性。业主在装修过程中必然会产生大量建筑垃圾，如果物业服务企业提供装修垃圾短驳服务，也可以相应收取短驳费用。

上述装修保证金及垃圾费的收取需要有业主管理规约的授权，物业服务企业不得擅自强行收取。

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