物业服务合同如何签订
物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。
一般情况下，物业服务合同是业主召开业主大会，通过表决的方式选聘物业服务企业后，再由业主委员会代表业主与物业服务企业签订。
选聘物业服务企业的决议对参与表决和表决通过的票数都有最低要求，即经过专有部分面积占比2/3以上的业主且人数占比2/3以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
但是对于新建小区，由于尚未成立业主大会并选聘物业服务企业，为方便管理小区前期物业，一般是建设单位通过招投标形式选聘物业服务企业并与之订立物业服务合同，待小区业主大会成立以后，再由业主大会决定是否续聘。
【法律索引】
《民法典》第二百七十八条
《物业管理条例》第二十一条、第三十四条
非经业主大会决议形成的物业服务合同对业主有拘束力吗?
实践中，未经过业主大会决议而形成的物业服务合同主要有两类，一类是建设单位就新建小区物业服务与物业服务企业签订的前期物业服务合同，另一类是业主委员会在没有业主大会决议授权或业主大会决议存在瑕疵的情况下，擅自与物业服务企业订立的物业服务合同。
对于前者，尽管物业服务企业是由建设单位选聘，小区业主并未参与到物业服务合同的签订，但通常情况下，建设单位在与购房人签订购房协议或其他补充协议时，会按照相关规定将前期物业服务转让的合意写入上述协议中，此时前期物业服务合同中约定权利义务，就通过上述协议的签订概括转让给了购房人，对购房人产生了拘束力。
对于后者，业主委员会作出的决定对业主具有拘束力，其与物业服务企业签订的物业服务合同自然对业主也具有拘束力，如果业主委员会签订物业服务合同的行为未得到业主大会的授权，则受侵害的业主应当先行使业主撤销权请求法院撤销业委会的决定，但在决定未撤销之前业委会作出的决定仍然处于有效状态，相应的物业服务合同对业主仍具有拘束力，业主不能以选聘物业服务企业未经业主大会授权为由拒绝支付物业费。同理，如业主认为业主大会关于选聘物业服务企业的决议在程序上或者内容上不符法律规定，也应当先行使业主撤销权。
【法律索引】
《民法典》第二百八十条、第九百三十九条
物业服务合同已经到期但尚未选聘新物业服务企业怎么办?
物业服务合同到期前，业主可以决定续聘原物业服务企业，也可以另行选聘其他物业服务企业。
但实践中经常出现，物业服务合同已经期满，小区业主大会却因故未能如期召开或作出选聘决议的情况下，无法确定下一任物业服务企业并签订物业服务合同。
此时，依据法律规定，原物业服务合同转化为不定期合同，继续由原物业服务企业为小区业主提供物业服务。继续由原物业服务企业提供物业服务不仅是该物业服务企业的权利也是其义务，在新的物业服务企业接管前，原物业服务企业不得擅自停止提供物业服务，相应的，小区业主也仍然应当依据原物业服务合同约定继续向原物业服务企业支付物业费。
【法律索引】
《民法典》第九百四十八条、第九百五十条
对物业服务不满意怎么解除合同?
小区业主需召开业主大会形成解聘原物业服务企业的决议，再由业主委员会书面通知物业服务企业解除合同。依据物业服务合同订立的方式不同，合同解除的程序也可以分为两种。
一般情况下，对于业主通过业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同，业主提出解除合同需要提前60日或者按照合同约定的期限书面通知物业服务企业，而且如果该解除行为造成物业服务企业损失的，业主通常还应当承担相应的赔偿责任。
对于前期服务合同，在合同约定的服务期限届满之前，如果业主与新物业服务企业订立的物业服务合同生效，则前期物业服务合同自然终止，该情形下，业主无需提前通知物业服务企业，也无需赔偿因合同解除而产生的损失。
【法律索引】
《民法典》第九百四十条、第九百四十六条
物业费的计费模式和价格如何确定？
物业费是物业服务企业所提供物业服务的对价，实行市场调节价，可以由业主与物业服务企业协商确定计费模式和价格，但同一物业管理区域内实施同一物业服务内容和标准的，物业费应采取同一价格标准。
通常物业费的计费模式有两种，一种是包干制，即业主向物业服务企业支付一笔固定的物业费，物业服务中产生的盈亏均由物业服务企业自行负担；另一种是酬金制，是指在预收的物业服务资金中按照物业服务合同约定的比例或金额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或不足均由业主享有或承担，实践中以包干制居多。
但是前期物业服务合同中的物业费并非业主与物业服务企业协商确定，而物业费高低会直接影响后续业主的权益，故建设单位在商定物业费价格时需符合政府指导价的相关要求。
【法律索引】
《物业服务收费管理办法》第三条、第九条
《上海市住宅物业管理规定》第四十八条
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