随着城镇化进程加速，物业服务正从基础管理向民生服务深度转型。记者从多地住建部门及行业协会获悉，2025 年全国物业行业围绕老旧小区改造、社区养老服务、公共收益监管等民生领域持续发力，通过政策创新与精细化管理，切实提升居民生活品质。

一、老旧小区改造 “升级” 保定经验获全国推广

作为住建部老旧小区改造典型案例，河北保定莲池区创新 “拆墙并院” 模式，将分散小区整合为统一管理单元，引入北京愿景物业等优质企业，实现从 “脏乱差” 到 “宜居化” 的蜕变。2024 年，莲池区完成 348 个老旧小区改造，惠及 5.49 万户居民，其 “首席接诉即办师” 机制被纳入住建部全国推广清单。2025 年，保定进一步推进 “安居” 四大工程，计划完成 22 个老旧小区综合整治，加装电梯 40 部，并实现物业管理全覆盖。

在全国范围内，北京、上海、深圳等城市同步推进老旧小区改造。北京市计划 2025 年实施 500 个老旧小区改造，石景山区将完成 89 个小区公共区域施工，更新 15 年以上电梯 200 部。上海松江区松开物业通过 “飞线充电动态清零”“楼道堆物清仓见底” 等专项行动，累计整治安全隐患 527 起，居民安全感显著提升。

二、“物业 + 养老” 模式创新 破解居家养老痛点

南京、深圳等地探索 “物业服务 + 养老服务” 融合路径，依托物业网络解决养老服务 “最后一公里” 难题。南京市秦淮区朝天宫街道引入宝石花物业与瑞芝康健合作，通过物业人员日常巡访收集老人需求，由专业机构提供助餐、护理等服务。91 岁失能老人郑美玲通过该模式获得上门日间照料，家属负担大幅减轻。深圳市推行社区养老服务设施 “四同步” 政策，要求新建小区配建养老服务用房，开发商需预留适老化设施。

政策层面，北京、上海等地将物业纳入社区养老服务体系，对开展养老服务的物业企业给予税费减免和运营补贴。数据显示，全国已有 1.2 万家物业企业开展养老服务，覆盖老年人超 3000 万。

三、服务标准与监管体系持续完善 守护居民 “钱袋子”

针对物业收费不透明、服务质量参差不齐等问题，多地出台新规强化监管。2025 年 3 月实施的《关于加强住宅物业服务管理的指导意见》推行 “清单式管理”，将基础服务与增值服务分离定价，要求公共收益单独建账并接受业主监督。安徽省同步修订物业专项维修资金管理办法，明确维修资金按建筑单方造价 5%-8% 缴纳，应急维修可直接划转资金。

在服务质量提升方面，乐居财经 2025 年物业服务满意度调查显示，百强企业平均得分 82.23 分，同比上涨 3.28%。万科物业、绿城服务等头部企业通过优化保洁、维修流程，业主投诉响应时间缩短至 2 小时内。

四、地方实践：保定打造宜居化 “安居工程”

作为全国老旧小区改造示范城市，保定 2025 年重点推进城改安置区交付与综合整治。莲池区锦湖家园安置区通过整合 3 个棚改项目，解决 345 户居民住房问题，并引入专业物业团队实现日常管理规范化。该市还计划收购存量商品房筹集保障性租赁住房 5570 套，推动物业企业参与社区养老、家政服务等增值业务，构建 “15 分钟生活服务圈”。

五、公共收益监管与环境整治深化

嘉兴市出台《关于进一步规范住宅小区公共收益管理的指导意见》，明确公共收益需单独设账并定期公示，业主对收益使用享有决策权。该政策实施后，全市物业企业公共收益公示率提升至 95%，资金挪用投诉量下降 60%。

在环境治理方面，山西万荣县通过 “三公开两提升” 行动，推动 22 个小区物业投入 900 万元，完成雨污分流、外墙保温等基础设施升级，新增停车位 1800 平方米，居民满意度同比提升 35%。镇江市新苑物业开展绿化专项整治，清理枯枝落叶 200 余吨，补种草籽 5000 平方米，小区绿化覆盖率提高至 38%。

行业展望

住建部相关负责人表示，2025 年将重点推动物业行业与基层治理深度融合，通过老旧小区改造深化、养老服务拓展、服务标准细化等举措，实现从 “管房子” 到 “管生活” 的转型。随着政策红利释放与服务模式创新，物业服务正成为提升民生福祉的重要力量。

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